부동산시장은 대한민국에서 상승추세가 지속되는 대표적인 시장입니다. 그래서 정부의 규제대상이 되어왔습니다. 특히 자기자본만으로 매입하는 경우보다 LBO(Leverage BuyOut) , 갭투자를 위한 대출을 규제해왔습니다. 오늘은 2020년 주택담보대출과 관련하여 금융위원회가 발표한 대출규제 내용들을 알아보고 기존과 어떻게 변경되었는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 투기과열지구 주택담보비율 변화
투기과열지구로 선정된 지역의 주택을 주택담보대출을 이용하여 구입할 경우, 해당 주택의 시가 대비 담보비율(LTV) 가 축소되었습니다. 그래서 기존에 갭투자 등을 목적으로 하여 투기적 매매를 진행하였던 경우를 줄일 수 있게 되었습니다.
기존에는 투기과열지구라고 하더라도 1주택자와 무주택자에 대해서 LTV 40% 를 인정해주었으나, 이제는 다주택자와 마찬가지로 시가 15억 원 이상의 주택을 구입하는 경우의 담보대출을 전면 금지시켰습니다.
특히 15억원 이상의 전용면적 84㎡ 아파트가 많은 서울시 강북권의 주택을 담보대출을 이용하여 구입할 수 있는 경로가 완전히 막히게 되었습니다.
1.1 담보비율 변화
- 9억 원 이하 :LTV 40%
- 9억 원 초과 : LTV 20%
- 15억 원 초과 : LTV 0% (주택담보대출 전면금지)
1.2 실제 대출한도 계산 예시
- 9억원 9억*40% = 3.6억 원
- 12억원 9억*40% + 3억*20% = 4.2억 원
- 15억원 9억*40% + 6억*20% = 4.8억 원
1.3 예외사항
정책의 변화는 주택구입목적으로 구매하는 경우에 한해서 적용됩니다. 하지만 생활안정 목적으로 생계비 대출을 받는 경우에는 시가가 15억 원 이상인 주택을 담보로 대출을 진행하더라도 여전히 연간 1억 원 이하의 대출금을 받으실 수 있습니다. 사업자가 사업운영자금을 대출하는 경우는 개정 전 LTV 40%로 대출 가능합니다.
2. 신용대출규제
대출은 자금의 필요가 발생했을 때 진행하게 됩니다. 그래서 그 명목이 담보대출인지, 신용대출인지와 관계 없이 차입자는 자금조달을 필요로 하게 됩니다. 주택담보대출을 규제함으로써 대출의 수요가 신용대출로 쏠리는 현상이 발생할 수 있기 때문에 금융위원회에서는 이를 방지하기 위하여 신용대출에도 규제를 진행하게 되었습니다.
2.1 부채상환비율의 지표 변경
투자과열기구에서 9억 이상 주택을 담보로 대출을 진행한 경우 해당 차입자의 상환능력을 판단하기 위해 참조하는 상환비율 지표가 DTI(총부채상환비율) 에서 DSR(총부채원리금상환비율) 로 변경됩니다.
2.2 지표간 차이
DTI 규제 : 주택담보대출금 대비 상환액의 비율
DSR 규제 : 소득 대비 모든 대출의 상환액 비율
DSR 비율을 적용하여 규제하게 되면 주택 구입을 위해서 신용대출, 마이너스 통장, 다른 자산을 담보로 하여 대출받는 경우를 규제할 수 있습니다.
DSR(총부채원리금 상환비율) 조건이 은행권의 경우 40%, 비은행권의 경우는 60% 로 적용됩니다.
기존에는 DSR 40%를 초과해도 DTI가 40%에 미치지 않는다면 상환능력을 입증하고 신용대출을 받는 것이 가능했으나 이제는 불가능해졌습니다.
2.3 연소득 1억 원을 기준으로 대출한도 변화의 실제 예시
3. 서울보증보험 전세대출보증 강화
시가 9억 원 이상의 주택을 보유한 전세대출을 진행하는 경우 서울보증보험에서 보증을 발행해주지 않도록 변경되었습니다. 원래는 공적보험에만 적용되었던 규제이지만 사적보험에 해당하는 서울보증보험도 금융위의 정책에 따라서 이를 전면금지시켰습니다.