재테크 수단의 하나로 청약통장을 만드는 분들이 많이 있습니다. 예금이자를 받을 수 있다는 장점 외에도 당첨될 경우 주택을 좋은 조건으로 마련할 수 있다는 점 때문인데요, 중도금 대출 규제 로 인해서 청약통장을 갖고 계신 분들에게 실질적인 주택마련이 어려워질 것으로 전망됩니다. 오늘은 중도금 대출 규제가 가져온 효과에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 아파트 분양 절차
1.1 계약금 : 10% (계약시)
계약하는 시점에서 분양받을 아파트의 소유권이 변동되지 않은 상태입니다. 그래서 주택을 담보로 대출을 받을 수 없습니다. 계약금 지불 후 구매자가 주택의 구입을 포기하게 되면 계약금은 돌려받지 못합니다.
1.2 중도금 : 60% (분양 이후~ 입주)
분양을 먼저 진행하고 후에 준공을 하는 주택의 경우는 분양시점으로부터 입주하는 시점까지 2년 이상의 시간이 소요되기도 합니다. 그래서 중도금을 여러 차례 (통상 5~6회) 나누어 지불하기도 합니다.
일반적으로 중도금은 집단대출을 통해서 지불하게 됩니다. 쉽게 설명하자면 같은 조건의 주택을 분양받는 입주자들끼리 비슷한 조건으로 대출을 받는 것입니다. 금리가 일반 대출에 비해 저렴. 다수의 차입자가 발생하게 되어 대출을 제공하는 금융기관이 지는 상환리스크는 주택도시보증공사, 주택금융공사, 건설사의 연대보증으로 해결합니다.
1.3 잔금 : 30% (입주시)
실제 입주일 전까지 잔금을 모두 납부해야만 소유권이 실질적으로 변하게 됩니다.
2. 실제 부동산 중도금 및 잔금 납부 유형
- 집단대출로 중도금 납부 이후 입주시 주택담보대출로 전환
- 분양받을 부동산을 전세 매물로 하여 세입자에게 받은 전세보증금으로 납부
- 기존 주택 매각을 통해 자금 마련
3. 중도금 대출 규제로 인한 현상
2번에서 살펴본 것처럼 주택을 마련하는 경우에 큰 액수의 중도금과 잔금을 한 번에 자기부담금만으로 납부할 수 있는 사람은 많지 않습니다. 그래서 대부분 청약에 당첨된다 하더라도 자금을 마련하기 위해 대출을 이용하는 경우가 많은데요, 규제로 인해서 저소득층 주택 청약 당첨자들의 주택 마련이 더 어려워졌습니다.
3.1 중도금 대출 규제
주택의 분양가가 9억 원 이상이면 주택도시공사의 보증으로 진행되는 중도금 집단 대출이 불가능해졌습니다. 앞서 살펴본 것처럼 중도금을 마련하기 위해 집단대출을 이용하기 위해서는 연대보증이 이루어져야 합니다.
그런데 주택도시공사의 보증이 주택가격 9억원을 기준으로 어려워지기 때문에 실수요자라고 할지라도 본인의 자금능력이 뒷받침되지 못한다면 9억 원 이상의 부동산에 대해 청약에 당첨되더라도 구입이 어려워진 것입니다.
– 처분조건부 대출
주택의 분양가가 9억 원 이하여서 집단대출을 받아 중도금을 납부할 수 있다고 하더라도, 1주택자의 경우는 기존 주택을 6개월 내에 처분해야 한다는 조건으로 대출을 진행할 수 있습니다. 따라서 서울지역 투기과열지구로 선정된 곳의 아파트를 분양받았다 하더라도 실제 입주까지 이루어지기는 어려운 것이 현실입니다.
3.2 대출한도 신용기준 변경
기존 대출을 위해서 차입자의 상환능력을 판단하는 지표로 사용되던 것은 DTI(총채무상환비율) 입니다. DTI는 주택담보대출금에 대해 상환한 금액의 비율을 의미합니다. 그런데 이 비율을 DSR(총부채원리금상환비율) 로 변경하게 되면서, 주택담보대출이 아닌 다른 형태로 대출을 받은 경우 주택 마련이 어려워졌습니다.
DSR는 소득 대비 모든 종류의 대출 상환액을 의미하기 때문에 주택담보대출 비율이 적더라도 다른 대출이 많은 경우 실제 대출을 받을 수 있는 대출한도가 줄어들게 되었습니다. 그래서 대출을 이용하여 주택구입자금을 마련하기도 쉽지 않게 되었습니다.